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  深圳在2013年公安局的數據顯示,其實際管理人口突 破1800萬,今年接近2千萬人。深圳土地面積行政轄區面積是1951平方公裡,"按2千萬人口除以1900多平方公裡的土地一算,每平方公裡的人口1萬人以上,這就是全世界最高的人口密度瞭,沒有再高過我們瞭。"王鋒分析道。

  加上深圳公共住房套數占比僅為3.3%,隻限於少數的常駐居民傢庭和入戶五年以上的人才才能享受,多數外來的居民是享受不到的,特別是中央一再要求要加快城鎮化推進外來人口農民工進城,但是實際上深圳並沒有多少房可以給他們提供保障。

  新浪樂居訊(文/溫巧平)全國46個實行限購城市,多個城市開始出現不同程度的松動,但在北上廣深目前仍然嚴格執行限購政策。"深圳真的不能放松限購"深圳市房地產研究中心主任、國傢住房和城鄉建設部房地產市場調控決策專傢王鋒,在一場內部房地產市場發展座談會上表示。

  深圳政府做到保證大傢不流落街頭,不要像南非一樣、巴西一樣亂蓋貧民窟搭棚子,這就是你首先最基本要做到的事情,但是我們做到瞭。現在深圳沒有看到誰在街上亂搭一個棚子或者是誰流落街頭,沒有這樣的現象,就是說明現有住房存量起到非常大的作用。

  深圳城中村、集體宿舍在全市占瞭差不多80%有800萬套,租金低但質量差,總體而言能基本解決大量的外來人口流住房問題。按王鋒分享數據顯示,深圳約有1000萬的流動人口住在城中村,加一住在集體宿舍的人群,人均住房面積隻有10平方米左右,基本上沒有自有住房。因此,安居商品房、保障房過少,是深圳極需限購的其中一個原因。

  人口密度世界之最城市住房極大

  王鋒認為,從住房的情況、存量住房的總量和結構情況來看,存在規模很大結構不合理,質量比較低等情況。深圳現在住房總存量數差不多超過1千萬套,深圳的人口是2千萬。按理言,2個人住一套這不是很好的嘛,住房房源有城中村、有公司宿舍,但是按照城中村比較低的標準來看,一般也有30、40平方米一套房的水平,應該說兩個人住30、40平方業績算可以接受的。

  供應減少,但"住房潛在的購房需求在全國來看都是最強烈的,也就是說剛性需求。這是我們一個跟任何城市都不一樣的特點。"伴隨著整個房地產市場的形勢伴隨著宏觀經濟增幅的回落,也開始出現瞭全國性的不景氣,多個城市開始出現不同程度的松動。但深圳卻嚴格執行"雙限"政策,對此王鋒還分享瞭其思考的四大理由。



   深圳的住房自有率為30%四大城市倒數第一

  因此深圳人的購房願望強烈。王鋒按全國城市化結束正常情況下達到北京、上海的水平70%計算,以現在一年11萬套的供應速度,深圳需要23年才能實現,若要實現住房自有率達80%,則需要29年才能達到。

王鋒:深圳真的不能放松限購

  但總量合理,結構卻不合理。因為可銷售的住房對二手住房的流轉不合理。據統計,1千萬套隻有200萬套可以流轉,所以二手房對市場的供應規模有限。

  房價10年漲2.6倍人均可支配收入僅增1倍

  "從深圳來看他的住房潛在的購房需求在全國來看都是最強烈的,也就是說剛性需求。因為這些人都是沒房的他要買自己的房,剛性需求在全國來看都是最強烈的。這是我們一個跟任何城市都不一樣的特點。"王鋒分享道。

  深圳市房地產研究中心按照國傢統計局統計,現在深圳的住房自有率按全市的規模30%,北京、上海70%,廣州是90%,廣州的90%都有自己的自有住房。王鋒認為,這也是廣州的房價起不來他是有原因:缺乏購買動力。北京作為老城市積累時間較長,能夠達到70%,深圳才30%。

  據王鋒分享的數據顯示,2004年房價均價為5980元/平米,現在是2.21萬/平米,粗略計算,現在的房價相對2004年漲瞭2.6倍。但從2005-2013年人均可支配收入僅增長1倍。房價快速上升但居民可支配收入增長緩慢,實際上必然會導致房價收入比的升高。

  存量住房規模大、結構不合理、質量比較低

  從王鋒分享的眾多數據得知,深圳商品房供應量以及新開工面積的急劇減少。今年前8個月,深圳商品住宅供應面積為212萬平方米,同比下降34%;在新開工面積上,深圳下降65.3%,屬於四大城市中開工面積最少的城市,北京降5%,上海20%,廣州12.4%,從這個情況來看,深圳今年年末到明年年初將出現供應的"斷檔"。

  深圳的房價收入比,在2013年易居研究院《全國35個大中城市房價收入比排行榜》中達17.2,高居全國首位,其次為北京。深圳遠遠高出我們認為8倍比較合理的區間。

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  深圳現有的房價收入差值排名世界前列。1998年據世界銀行的統計,96個國傢的房價收入比平均值8.4,多數發達國傢按照6倍視為房價比的合理的區間,超過6倍就視為泡沫區。業內則普遍認為在全國來看8倍的房價屬於可接受范圍。

  限購成必要手段:保證沒有房的人首先買到房

  基於上述情況分析,王鋒認為,要保證剛需就需要在在相當長一段時間內必須有限購的手段抑制投機和投資的需求,保證沒有房的人首先買到房。

  "比如深圳的安居房積累到一定的程度,能夠到深圳的總量達到20%、30%的情況下,我們可以適當地放松一下限購的政策,但是現在我們沒有足夠的安居商品房不可能放松限購。最後是穩定價格,因為價格漲得太快,離收入的差距太大不利於老百姓的購房,長期來看也要穩定房地產的價格。這是我們在政策方面的結構力圖四個著眼點。"王鋒分析道。

  王鋒最後總結道,"對於深圳今後的住房和房地產市場發展的戰略和策略,圳市房地產研究中心提供給政府四大意見,第一是增加甲種建地 容積率貸款全省皆可處理供應,第二是保證剛需,第三是抑制投機,第四是穩定價格。"由於現在沒有什麼新增的土地,隻有在存量的土地上千方百計提高容積率增加供應。"





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-04/08382895377.shtml

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